Una vez vendida nuestra vivienda siempre nos queda la duda de cómo declarar la venta de tu vivienda en la Declaración de la Renta.
Pasos a Seguir para Declarar la Venta de una Vivienda en la Declaración de la Renta
Por lo general una vez que realizamos la venta de una vivienda en Sevilla, este será el último paso que tendremos que dar, ya que deberemos tributar la transmisión en nuestra declaración del año siguiente, en la cuál siempre aconsejamos que intervenga un especialista para que no se escape ningún detalle.
Mediante la renta, lo que haremos será pagar la famosa plusvalía fiscal (véase la diferencia con la plusvalía municipal), que tributará como ganancia patrimonial, por lo que tendremos que pagar un porcentaje sobre la ganancia, en caso de que exista, según los distintos tramos existentes para los rendimientos obtenidos por el capital inmobiliario:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
- Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 28%
Calculo de la Plusvalía Fiscal en Sevilla
La plusvalía fiscal se obtiene a priori de forma sencilla, pues no es más que la diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión. Pero esto es engañoso, pues hay que tener en cuenta que cuando uno realiza la compra de una vivienda tiene unos gastos asociados al igual que cuando uno lleva a cabo la venta, pudiendo ser estos gastos vitales para que no nos salga a pagar. De esta forma, la fórmula quedaría así:
(Valor de venta + gastos) – (Valor de compra + gastos) = Ganancia o pérdida patrimonial
Si una vez hagas esta fórmula, el resultado es negativo, está claro, habrás tenido pérdida patrimonial, por lo que no tendrás que pagar IRPF. Si por el contrario es positivo, pagarás en función de los tramos antes nombrados.
Vamos a pasar a ver por separado que gastos en cada caso podremos incorporar.
Valor de Adquisición
Como hemos visto, aquí tendremos que tener en cuenta, por un lado, el importe en el que compramos la vivienda en su día y que pusimos en escritura pública, y por otro, los gastos que conllevaron esa compra, posibles mejoras del inmueble y posibles amortizaciones.
- Importe de compra: Se refiere al importe reflejado en la escritura pública de compraventa que tuvo lugar cuando adquirimos la vivienda.
- Tributos y gastos: ITP, IVA, AJD, gestoría, notaría, registro de la propiedad, posibles honorarios de la inmobiliaria…
- Mejoras realizadas: Podremos sumar aquellas inversiones que hayamos hecho sobre la propiedad, mejorando así su vida útil, como instalación de ascensor, cerramientos, tuberías, etc.
- Amortizaciones: En este caso tendremos que restar, en vez de sumar, las cantidades que hayamos recibido si por ejemplo hemos tenido el inmueble arrendado.
Valor de Transmisión
Para el cálculo de este importe, tendremos que descontar del precio de venta del inmueble los gastos asociados a dicha transmisión.
- Importe de venta: se trata del importe real de venta del inmueble que aparece en la escritura pública.
- Gastos: Parte de notaría que corresponde según ley al vendedor, plusvalía municipal, honorarios de la inmobiliaria.
Exenciones en el Pago de la Plusvalía Fiscal
Una vez visto cómo calcular la plusvalía fiscal para saber si tendremos ganancia o perdida patrimonial, toca decir, que no en todos los casos de ganancia patrimonial tendremos que pagar ya que, como suele pasar, existen ciertas excepciones, entra las cuales destacan dos principalmente:
Exención para personas mayores de 65 años
Todas las personas mayores de 65 años, que vendan su vivienda habitual, estarán exentos del pago de IRPF aunque hayan tenido ganancia patrimonial. Si la vivienda que venden no es su vivienda habitual, también podrían acogerse a otra exención, si destinan el dinero a la creación de una renta vitalicia que deberá cumplir algunos requisitos, en los cuáles no entraremos.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Aquellas personas que hayan tenido ganancia patrimonial, en la venta de su vivienda habitual, podrán verse exentos del pago del IRPF si reinvierten el dinero en la compra de su nueva vivienda habitual, siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos:
- La reinversión deberá realizarse dentro del plazo de 2 años anteriores o posteriores a la transmisión de la vivienda habitual.
- Deberá destinarse todo el dinero de la venta a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Si no fuera así, podría acogerse a la exención, pero solo de la parte proporcional que use.
También podrían optar a la deducción aquellas personas que, en vez de comprar, destinen el dinero a rehabilitar su nueva vivienda habitual, si cumplen los requisitos exigibles para ello.
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